Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" был принят в 1997 году и вступил в силу с 31 января 1998 года. Но еще до этого, в мае 1996 года была создана Московская областная регистрационная палата. Руководствуясь действующи в то время законом Московской области, Палата приступила к работе по созданию единого государственного реестра. Председатель Московской областной регистрационной палаты Вячеслав Огородников убежден в том, что "в цивилизованной стране, где развит рынок недвижимости, невозможно без единого государственного реестра прав".
Изначально Московская областная регистрационная палата ведет два основных государственных реестра - реестр субъектов предпринимательской деятельности и реестр прав на недвижимое имущество. На сегодняшний день на территории области зарегистрировано уже свыше 1 миллиона прав на более чем 600000 объектов недвижимости. Совершенно очевидно, что такое количество данных не только сложно обрабатывать и искать, но даже просто хранить. Когда это все представляет собой длинные стеллажи с многочисленными папками бумаг, то поиск информации об объекте превращается в долгий перебор папок женщинами в синих сатиновых халатах. К тому же фрагменты областного реестра находятся на 66 территориях. Другими словами, развитие системы могло происходить лишь при условии ее автоматизации.
Надо отдать должное руководству Палаты - здесь никого не надо было убеждать в том, что автоматизированная система жизненно необходима. Еще в начале 1997 года Московская областная регистрационная палата объявила тендер на разработку соответствующего программного обеспечения. Тендер выиграл научно-технический центр "Дубна". Но так сложились обстоятельства - проблема автоматизации требовала неотложного решения, что параллельно специалистами центрального аппарата Палаты была написана собственная программа, которая на первых порах оставалась единственным действующим инструментом. Таким образом, в областной регистрационной палате оказалось две действующие автоматизированные системы ведения реестра. Пока регистрировалось не более 150 -200 тысяч прав и сделок в год, такое положение дел было удовлетворительным. Но объемы государственной регистрации пошли такими темпами, что уже в 1998 году регистрировалось свыше 40 тысяч прав и сделок в месяц, а сегодня уже более 50 тысяч.
Иметь две различных системы стало очень не удобно, тем более что в различных филиалах Палаты была установлена либо одна, либо другая. Можно легко себе представить, каким безумием в данной ситуации был обыкновенный поиск нужной информации. К тому же, действующие системы делались в спешке, в условиях отсутствия нормативной базы и опыта практической работы, а потому имели погрешности. Требовалось новое решение, и руководство Палаты вновь приступило к поиску компании - разработчика.
Было рассмотрено не менее
десяти разных предложений. Выбор пал на
компанию ФОРС, как на одного из ведущих
партнеров Oracle в России. ФОРС к тому моменту
выполнил похожую разработку для Москомзема,
и у представителей Палаты была возможность
посмотреть и оценить ее качество в действии.
Новая, свежая проблематика так же
заинтересовала специалистов ФОРСа. Все это
привело к тому, что в августе 1998 года между
Московской областной регистрационной
палатой и компанией ФОРС был заключен
договор на разработку программного
обеспечения. Опытная эксплуатация системы,
получившей название "Реестр прав",
началась в июле 1999 года, а через четыре
месяца система уже работала во всех 66
филиалах и представительствах Палаты,
вступив в этап промышленной эксплуатации.
Архитектура системы учитывает
особенности организационного построения
Регистрационной палаты, где каждое из 66
территориальных подразделений формирует
собственную базу данных, где накапливается
информация о правах на объекты
недвижимости, расположенные в пределах
обслуживаемой территории. Информация из
представительств передается в центральный
аппарат, где она согласуется и помещается в
единый банк данных. Этот банк данных
используется для поиска и анализа нужной
информации, выдачи справок, выписок,
формирования отчетности и так далее. В
центральном аппарате также осуществляется
регистрация прав и сделок, данные о которых
добавляются в базу.
В системе реализован также
механизм обратной связи, обеспечивающий
возможности передачи данных о
регистрационных действиях, совершенных в
центральном аппарате, в подразделения, на
территориях которых расположены объекты
недвижимости. Имеется и механизм передачи
управляющих воздействий, представляющих
собой ограничения на совершение сделок с
объектом недвижимости, вследствие
наложения ареста на имущество, либо по иным
причинам, а также централизованное
распространение справочников и
классификаторов, используемых в системе,
ведение которых осуществляется экспертами
центрального аппарата.
Помимо формирования базы
данных реестра, другой важнейшей функцией
системы является автоматизация процесса
регистрации и формирование документов,
сопутствующих регистрации.
В самых общих чертах процедура регистрации включает в себя несколько технологических этапов. Прием документов у заявителя, в ходе которого собирается информация о самом заявителе, об объекте недвижимости, о причине обращения, проверяется комплектность и подлинность документов. Далее проводится правовая экспертиза представленных документов на предмет правомерности совершения регистрации, в ходе которой принимается решение либо об отказе в государственной регистрации, либо о ее проведении. После этого дело передается государственному регистратору прав, который принимает окончательное решение. Он проводит государственную регистрацию, ставит свою подпись и печать на регистрационных документах, которые затем передаются заявителя и учитываются в соответствующем журнале. Дело правоустанавливающих документов и подготовленные реестровые формы помещаются в архив на вечное хранение. Автоматизированная система поддерживает все этапы процесса государственной регистрации права, начиная от ведения книги учета входящих документов, проверки наличия арестов и запрещений, подготовки и выдачи на печать необходимых форм, ведения журнала выданных документов и заканчивая внесением записи в каталог архива, где содержатся сведения о месте хранения документов.
"Реестр прав" представляет собой интегральную базу данных, хранящую информацию об объектах недвижимости, зарегистрированных правах и ограничениях на них, а также субъектах права, поддерживающую ведение многочисленных справочников и классификаторов. Удобный Windows-ориентированнный пользовательский интерфейс позволяет быстро вносить, искать, изменять информацию, формировать любые отчетные документы.
В состав системы входят
подсистемы:
- ведения Единого
государственного реестра прав;
- администрирования;
- учета входных документов;
- учета арестов и запрещений;
- нерегламентированных
запросов и анализа данных;
- конвертирования данных из БД
форматов dbf и Interbase;
- обмена информацией с внешними
организациями.
Пользователи системы в зависимости от предоставленных им привилегий могут выполнять функции оператора, регистратора, администратора или аналитика. Модульная структура позволяет организовать работу автоматизированных рабочих мест на любом этапе прохождения документов. Для этого предусмотрены различные механизмы разграничения и настройки прав доступа. Хотя эти механизмы отличаются определенной сложностью, благодаря им, данную систему можно подстроить под принятую в данной организации технологию прохождения документов.
Одним из важных модулей системы является подсистема конвертирования. При внедрении программного обеспечения, разработанного компаний ФОРС, предстояло конвертировать данные из двух различных баз данных, которые функционировали в Московской областной палате ранее. Работа по конвертированию началась в июле. В результате из прежних баз не удалось извлечь лишь около 1% данных. Главным образом из-за того, что в использовавшемся ранее ПО не были в достаточной степени реализованы функции контроля корректности, полноты и непротиворечивости вводимых данных, не обеспечивалась поддержка целостности данных. По этой причине в базах имелись ошибочные данные, из-за которых не удалось распознать и отследить все необходимые связи.
Одно из базовых требований к подобного рода системам - высочайшая надежность хранения данных, ведь согласно Закону, информация о зарегистрированных правах подлежит вечному хранению. В "Реестре прав" требования надежности хранения данных и обеспечение защиты от несанкционированного доступа реализованы средствами СУБД Oracle.
Помимо надежности, важно поддержание актуальности базы данных. Сейчас ее обновление осуществляется еженедельно. Но руководство Палаты намерено в ближайшей перспективе перейти на ежедневное обновление базы. Здесь имеются непростые технические проблемы: большая территориальная разбросанность филиалов, разные по качеству каналы связи. Поэтому сейчас обмен данными производится частично по электронной почте, частично с помощью передачи магнитных носителей. Создание корпоративной сети - пока не очень близкая перспектива.
Аппаратную базу Московская
областная регистрационная палата
наращивает постепенно. Этот момент также
был учтен разработчиками. В качестве
центрального сервера сейчас используется
Sun Enterprise 3500. Вместе с хорошими поисковыми
возможностями системы, созданной в ФОРСе,
это позволяет выполнять поиск данных
в базе по основным видам
критериев в течение 2-3 минут. Это очень
важно, так как на сегодняшний день
постоянно растет число желающих
воспользоваться данными реестра. В
преддверие выборов по запросам Центральной
избирательной комиссии Палатой проводится
работа по проверке имущественных прав
кандидатов в депутаты. Очень много запросов
присылают судебные и правоохранительные
органы.
Здесь нельзя не упомянуть о том, что установка системы "Реестр прав" и ввод ее в промышленную эксплуатацию произошли без остановки работы Палаты. А ведь одновременно с установкой системы происходило и обучение персонала. Для справки: штатная численность Палаты - 800 человек. Порой приходилось преодолевать естественный психологический барьер. Тем не менее, этот непростой этап был пройден, и сейчас работа происходит в нормальном режиме.
С октября этого года "Реестр
прав" полноценно работает в Московской
областной регистрационной палате. Пока там
происходит осмысление дальнейшего
развития системы. Но уже сейчас видны
несколько направлений. Это улучшение
эксплуатационных характеристик системы,
совершенствование интерфейса пользователя,
развитие технологических возможностей
системы. Для ежедневного обновления базы
понадобится автоматизация импорта -
экспорта данных. Также нужна автоматизация
архива и документооборота. А все это, по
словам председателя Московской областной
регистрационной палаты Вячеслава
Огородникова, для того, чтобы "сделать
процесс государственной регистрации
максимально удобным для граждан, обеспечив
при этом необходимую правовую защиту их
имущества".
------------------------
Требования к аппаратным и
программным средствам
Архитектура клиент-сервер
Сервер: любая аппаратная
платформа (HP, SUN, IBM и т.д.), операционная
система Windows NT server 4.0 или Unix, СУБД Oracle Enterprise
Edition 8.0.4 или Oracle Workgroup Edition 8.0.4.
Рабочая станция: не менее P133-16Мб-1Гб,
операционная система Windows NT Workstation 4.0, Windows 95,
Oracle RunForms 4.5, Oracle SQL*Net.
Локальная рабочая станция: не
менее Р166-64Мб-1Гб, операционная система Windows
NT Workstation 4.0, Windows 95, СУБД Oracle Personal Edition 8.0.4.
------------------------------
---------------------------------------
Московская областная
регистрационная палата основана в мае 1996
года. На сегодняшний день эта организация
имеет 66 филиалов и представительств в
Московской области и центральный аппарат в
Москве. Палата осуществляет
государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним и
регистрацию субъектов предпринимательской
деятельности.
---------------------------------------
Компания ФОРС (www.fors.ru) -
системный интегратор и разработчик
технологических и общецелевых
информационных систем в среде СУБД Oracle.
Специалистами компании созданы
интегрированные системы для банков (Ва-Банк,
Ва-Банк Плюс, Symbols-R), транспорта (Руссланд
Карго, АМ-Chaos), промышленности (IFS), для
регистрации и учета недвижимости,
управления документооборотом, для
страховых компаний.
-------------------------------------